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信貸代書中國新城鎮低價引進國開行認購價折讓近七成
王肖邦在上海、無錫、沈陽從事新城鎮開發、運營的“中國新城鎮發展有限公司”（01278.HK，下稱“中國新城鎮”）近日宣佈，董事會找到一傢合適的定向增發對象，對方有意認購30億股新發行股份，但新股認購價僅0.246港元，讓市場人士大跌眼鏡，這一價格比消息發佈前一日股票收盤價0.79港元足足折讓68.86%。“城鎮化”話題正熱，中國新城鎮又是一傢早在2002年便開始探索新城鎮規劃、開發、管理和經營的企業，擁有十年經驗，同時對資本市場熟稔——2007年新加坡上市，2010年以介紹形式在香港上市，這些條件本應令公司受到投資者追捧，但中國新城鎮卻沒能在“易主”之際為自己贏得一個好身價。“過山車”業績3月18日，中國新城鎮董事會宣佈，公司以及公司大股東上置投資控股有限公司（下稱“上置控股”）與國開國際控股有限公司（下稱“國開國際控股”，國傢開發銀行股份有限公司的一傢子公司），訂立瞭不具約束力的諒解備忘錄。作為買方的國開國際控股表示有意自己或指定一間公司以0.246港元認購中國新城鎮增發的30億股新股。如果交易完成，上置控股持股比例將由32.64%被攤薄至約19.58%，國開國際控股則將持有中國新城鎮40.01%的股份，取代上置控股成為公司新的控股股東。折讓近七成的增發價格令市場嘩然。消息宣佈後的次日，中國新城鎮的股價大跌11%。“這價格簡直是搶劫。”一位分析師說。不過，如果考慮新東傢雄厚的財力和龐大的網絡，以及中國新城鎮最近三年“過山車”一般起伏不定的業績，這一價格也並非完全無法理解。2010年，中國新城鎮收入14.8億，純利2.47億元，但到2011年，收入大幅下滑至6.41億元，更出現2.01億元凈虧損。在2012年，中國新城鎮收入雖然回升至9.34億元，但僅勉強扭虧，實現1444萬元純利。大起大落的業績反映出中國新城鎮業務模式存在風險。當“城鎮化”成為眾多開發企業競相追逐的機會時，中國新城鎮投射出的卻是參與城鎮化進程中，開發商所面臨的諸多不確定。“與眾不同的商業模式”在2010年香港介紹上市時，中國新城鎮形容自己區別於一般意義上的土地一級開發，“擁有與眾不同的商業模式”。簡單來說，中國新城鎮開發項目的過程可以分為四個階段。地方政府首先列出新城鎮項目地點和規模等整體要求，然後中國新城鎮進行可行性研究，並提供總體規劃供地方政府審核。在獲得授權之後，中國新城鎮會與地方政府成立合資項目公司，制定詳細的開發計劃、挑選地點、取得項目融資、準備和清理土地、動遷安置現有居民和工商企業、建設新城鎮基礎設施和公共設施至建設商用物業。當“生地”變成“熟地”並成功掛牌售出後，中國新城鎮可以從出售土地使用權的款項中獲得分成，取得收入。這一業務的毛利率十分可觀，中國新城鎮2009年的毛利率達到60%，即使在2012年毛利率也達到約40%，這成為公司最令投資者著迷的地方。但這無法掩蓋公司業績不佳的事實。對於過去數年業績的大幅波動，中國新城鎮董事會解釋是，由於數年以來公司僅在上海、無錫、沈陽三地經營新城鎮項目，項目數量有限，土地銷售不頻密所致。但是，這顯然不是全部原因。中國新城鎮在上市文件中提到：“盡管我們的合資夥伴為項目所在地區的地方政府聯屬企業，出售土地使用權的確切時間及底價乃由政府相關部門決定，而其行政級別高於擁有及控制我們合資夥伴的政府部門。我們不能保證出售土地使用權的確切時間或出售土地使用權的最終價格。”這意味著，如果把平整後的可售土地視為產品，作為生產者的中國新城鎮，不僅無法為產品定價，甚至不清楚產品何時能夠上架進行銷售。中國新城鎮的收入主要來自項目土地出讓金的分成，分成比例始終是一個變數。2003年至2006年期間，由於政策、法規的收緊，分成比例由84%降至約64%。但2011年及2012年期間，上海項目土地出讓金分成又由此前的48.5%增加至57%，增加的理由則十分模糊——“為瞭表彰羅店新城鎮為寶山區及上海帶來的貢獻及影響，地方政府就此授出優惠比率。”如果中國新城鎮對於項目的收益都無法做出預計，那麼投資者更加無所適從。每逢調控嚴厲的年份，例如2005年和2011年，政府放緩供地節奏，中國新城鎮當年的收入無不大幅下滑。“此外，倘我們的任何現有項目被終止，概無就地方政府對手方向我們支付任何補償訂立協議。”在2010年中國新城鎮的上市文件中，還有這樣一段拗口的表述。這句話大約可以理解成：“如果地方政府毀約，投資打水漂，我們也無能為力。”這樣的情況真實發生過。2008年中國新城鎮曾與長春汽車產業開發區管理委員會（下稱“長春管委會”）簽訂長春國際汽車公園土地開發項目。但在開工一年多後，長春管委會卻終止瞭這一項目。在終止項目的協議內，長春管委會同意於2009年協議日期起計一年內，向中國新城鎮全數償還由中國新城鎮墊付的建築成本、動遷安置成本以及由此產生的財務成本，但協議中竟然沒有詳細還款的時間表。直到2011年12月31日，長春管委會仍欠中國新城鎮1.99億元賠償款，由於賬齡超過兩年，中國新城鎮已將這1.99億元作為壞賬全數撥備。“我們業務模式的成功取決於與中國政府部門（包括我們合資夥伴）維持良好的工作關系，有關工作關系可能無法維持。”在上市文件中，中國新城鎮承認這是風險因素。尋找新東傢中國新城鎮2002年起，最先在上海開發新城鎮項目，2007年新加坡上市又增加瞭無錫、沈陽兩個項目，但此後至今，中國新城鎮再無擴張。樓市調控、規劃修改、成本壓力這些接踵而來的問題，讓這傢上市公司不堪重負。由於新城鎮開發由企業前期投入，包括清理和平整土地、拆遷安置、建造基礎設施均產生大量的資本開支，同時這期間不會獲得經營性現金流入，這讓中國新城鎮資金鏈一直緊繃。需要不斷“輸血”以及業績不佳的事實，也讓中國新城鎮原控股股東上置集團（01207.HK）在去年選擇“一刀兩斷”，免遭拖累。上置集團選擇將所持有的中國新城鎮股份作為特別股息分派出去，從而讓上置集團與中國新城鎮成為兩傢獨立的上市公司。但中國新城鎮新的大股東——上置控股也不打算將這個“燙手山芋”留在自己手上。“鑒於國開金融就全國的城鎮化項目擁有廣泛網絡及投資，而其母公司國開銀行於過去十年來一直積極支持中國的城鎮化項目，本公司認為，國開國際控股與本集團的主要業務將會產生強大的協同效應。董事預期，國開國際控股的戰略參與能提升本集團的競爭力及信貸評級。”在3月18日的公告中，中國新城鎮董事會宣佈。有資料顯示，過去三年國開金融通過組建基金、項目直投和夾層投資等方式，在全國范圍開展城市開發業務網絡佈局，一級土地開發的投資總額已超過50億元人民幣，涉及北京、西安、成都、吉林、沈陽等十幾個重點城市的城鎮化發展項目。國開行表示，今年一半以上的新增貸款都將投向城鎮化及配套建設。不過，由於中國新城鎮、上置投資以及國開國際控股訂立的隻是一份不具約束力的諒解備忘錄，這筆交易最終能否完成仍然存在變數。var page_navigation = document.getElementById('page_navigation');if(page_navigation){ var nav_links = page_navigation.getElementsByTagName('a'); var nav_length = nav_links.length;//正文頁導航加突發新聞 if(nav_length == 2){ var emergency = document.createElement('div');emergency.style.position = 'relative';emergency.innerHTML = '
新聞來源http://news.hexun.com/2013-03-22非看不可的各銀行信用貸款利率超划算的絕招/152364290.html
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