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傅蔚岡：“去庫存”要讓市場“做主”
在剛剛閉幕的中央經濟工作會議上，“鼓勵個人和機構買存量房出租”成為明年經濟社會發展的重要任務，而這個任務的核心就在於化解房地產庫存，更是罕見地提出瞭“要取消過時的限制性措施”。
何為“過時的限制性措施”？中央文件並沒有明確指出，但是從媒體的解讀來看，大都將此理解為此前各個城市對購房者采取的戶籍限制。以上海為例，對非本市戶籍居民傢庭購房的，需要提供一年以上（13 個月）納稅或社會保險繳納證明，才可購房。而“居民傢庭”的表述，則是把個人購房排斥在外，為此很多未婚女性因為單身之故而被排斥在購房者之列。為什麼地方政府會作出這麼不合情理的限制措施？一個主要原因是在自上而下的決策和執行體現下，地方政府為瞭表明它是切實在履行“穩定房價和住房保障工作”，就會對中央政府的限購舉措進行層層加碼。“新國十條”指出“對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款”，不少地方政府——比如上海和北京——就擴大解釋面，將那些即便有納稅證明和社保繳納證明的單身非本地居民也排斥在外。
但是從過去幾年的表現來看，各種各樣的限制性措施並未能阻止房價上漲。一個可供佐證的例子是，在限制性措施最為嚴厲的北上廣深，恰恰是近年來房價持續上漲的城市。而同一時期的全國絕大多數城市，房地產市場早就面臨著去庫存的難題。為什麼各種各樣的限制性措施並未能阻止房價上漲，而其他城市即便放開瞭限購也無法導致房價回落？在我看來，最為重要的原因是這幾年房地產市場的供需面變化。我們不妨以杭州和深圳這兩個城市為例。從2011年開始，杭州的房價就呈持續陰跌狀態——今年杭州有不少樓盤以低於成本價在甩賣，而深圳的房地產市場卻是異常火爆，今年的11月份深圳房價同比上漲34.75%。原因在於，在過去10年,深圳的商品房供應量在逐年減少。深圳和其他城市非常不同的特征在於，住房市場啟動得很早,商品房供應量在過去十年內逐年減少，最高峰時期是出現在2003年。當年住宅竣工面積達到瞭816.62萬平米。而杭州則是相反，在過去10年內其商品房供應量逐年上升。
同時，限購政房貸第二順位銀行缺錢急用哪裡借錢策還引發瞭其他很多問題。首先，以發紅頭文件的方式進行房產限購，直接侵犯瞭公民的合法權益。住宅作為商品可以在市場上自由買賣是1998年住房制度改革已經確認的基本原則，而現在以戶籍作為區分標準，實際上是給購房者施加瞭額外的行政許可，而這和《立法法》《行政許可法》等法律中所確立的基本原則是相悖的，直接侵犯公民的權利和自由。同時，以戶籍作為限購手段還給不少權力機構予以尋租的空間。2013年初，不少媒體報道瞭這樣一個消息：北京市朝陽區房管局權屬登記中心職員王某利用職務便利，夥同房屋中介人員為不具有在京購房資格的人員違規辦理過戶手續，收取中介人員好處費60萬元。從這個意義而言，政府有關部門才是房產限購的真正受益者，因為它們具有瞭左右市場交易的特權。
當然，僅僅取消限購還是不夠，這隻是房地產市場回歸常態的第一步，在我看來，要讓房地產市場健康發展，可能還需要做的更多。首先，不可以為瞭去庫存而對房地產予以各種各樣的優惠。由於房地產市場不景氣，很多地方政府的財政收入受影響，為瞭提振房市，不少地方政府出臺瞭針對購房者的優惠，包括但不僅限於對購房者的財政補貼，甚至還有要求當地金融機構增加對貸款人的法定貸款。這樣的優惠措施不僅有悖市場經濟的公平競爭原則，同時還會產生新的風險，很多人會由於短期的財政補貼轉而購房，而他們實際上卻沒有這樣的購房能力，而這恰恰是2008年美國次貸危機產生的根源。
其次，盡管消除庫存是重要的，但更重要的是要讓市場在消化庫存中發揮決定性作用。盡管總體上房地產市場是屬於供大於求，也就是消化庫存的任務會非常繁重，但是需要指出的是，房地產市場之所以會有今天的困局，地方政府在其中發揮瞭一個非常重要的角色。因為房地產市場能夠給地方政府帶來財政收入，很多地方政府通過各種各樣的舉措——比如營造新城——來擴大房地產市場的供給，但是由於當地的產業和人口結構，絕大多數城市並未能消化這些住房。我們特別要註意很多地方政府為瞭消化庫存而不再增加新的住宅供給——如鄂爾多斯市市長就在去年的兩會上宣佈3年內將不再新建商品房，原因就在於鄂爾多斯還有4萬套住宅待售。
在一個行業中，很少有政府會因為目前市場的供大於求而禁止廠傢生產提供新的產品，因為隻有企業之間的公平競爭，才能夠實現市場出清，將不合民間信貸貸款利息怎麼算信貸年息格的產品和企業排除出市場，隻有這樣才能讓企業生產出適銷對路的產品和服務。政府對房地產市場的不恰當措施，反而會惡化地產市場的競爭，那些不受消費者歡迎的房產企業將永遠在這個市場中存在，而這恰恰和去庫存的初衷相悖。
需要註意的是，我們今天以“去庫存”作為房地產市場的主要任務是，務必要記住是什麼原因導致今天的困局：那就是行政權力對市場的不當幹預，政府壟斷瞭土地供給，通過容積率決定瞭房屋的空間密度，通過房產銷售許可控制商品房銷售時間，通過房產證決定著房產歸屬。如果今天再以不當的行政權來去庫存，盡管可能在短期內奏效，但是卻會帶來更大的隱患。讓地產市場回歸正常，最為重要的舉措莫過於放松政府對市場的各種管制，真正讓市場在資源配置中發揮決定性作用。
本文來源：華夏時報
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
新聞來源http://money.163.com/15/1226/07/BBOB9SLL002534NU.html
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